07.03.2018

Sind Grundbuch- und/oder Notarkosten bei der Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes zu berücksichtigen?

Darlehensgeber sind bei Verbraucherdarlehensverträgen gesetzlich verpflichtet, den effektiven Jahreszinssatz im Darlehensvertrag anzugeben (§ 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 247 § 6 Abs. 1 Nr. 1, § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB). Banken verlassen sich hier zwar auf ihre Berechnungssysteme, allerdings sind die Berechnungen aus unserer Erfahrung oftmals falsch, denn es werden zu berücksichtigende Kostenfaktoren außen vor gelassen. Problematisch sind unter anderem die Kosten für Grundschulden. Dabei ist umstritten welche Kosten hierbei einbezogen werden müssen. Es wird vertreten, dass weder Notarkosten noch Grundbuchkosten einbezogen werden müssen. Andere wiederum differenzieren hierbei oder tendieren dazu, beide Positionen zu berücksichtigen. Welche Auffassung trifft nun zu? Unrichtige Angaben beim effektiven Jahreszinssatz können für Banken jedenfalls weitreichende Konsequenzen haben und sind kein Kavaliersdelikt, denn dies kann eine Vertragspflichtverletzung der Bank, ein Verstoß gegen § 5 UWG oder eine Ordnungswidrigkeit nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 PAngV darstellen.

Der effektive Jahreszins gibt die Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten für die Inanspruchnahme eines Darlehens an und dient der Markttransparenz. Die Berechnungsgrundlagen sind in § 6 PAngV geregelt, welcher im Rahmen der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU) geändert wurde.

Unter anderem sind folgende Kostenfaktoren einzubeziehen: vom Darlehensnehmer zu entrichtende Zinsen, Nominalzins, Tilgungshöhe, tilgungsfreie Zeiträume, Disagio und Agio, Verwaltungsbeiträge, (kreditverteuernde) Maklerprovisionen und Kreditvermittlungskosten soweit sie dem Darlehensgeber bekannt sind, individuell vereinbarte Zahlungstermine, Zusatzdarlehen zur Finanzierung eines Disagios bzw. Agios (sofern sie mit dem Kredit eine Einheit bilden), vom Zahlungstermin abweichende Tilgungsverrechnungstermine, Höhe der Restschuld, Kosten der vom Kreditgeber obligatorisch verlangte Restschuldversicherung (insbesondere Risikolebensversicherungen) in Höhe der vom Kreditnehmer zu tragenden Versicherungsprämie.

Bei der Berechnung sind nach § 6 Abs. 4 PAngV u.a. nicht zu berücksichtigen sind: Verzugszinsen; Kosten für Versicherungen, die keine Voraussetzung für die Kreditvergabe sind; Kosten mit Ausnahme des Kaufpreises, die vom Verbraucher beim Erwerb von Waren oder Dienstleistungen unabhängig davon zu tragen sind, ob es sich um ein Bar- oder Verbraucherdarlehensgeschäft handelt; Gebühren für die Eintragung der Eigentumsübertragung oder der Übertragung eines grundstücksgleichen Rechts in das Grundbuch; sowie Notarkosten.

Notarkosten werden ausdrücklich aufgeführt. In der Gesetzesbegründung (Drucksache 18/5922, 18. Wahlperiode 07.09.2015, Seite 132) heißt es, dass Notarkosten sowohl für die Beurkundung des Kaufvertrages als auch die Notarkosten und Gebühren im Zusammenhang mit der Bestellung, Eintragung, Verfügung und Inhaltsänderung des Grundpfandrechts oder der Reallast nicht in die Berechnung der Gesamtkosten und damit des effektiven Jahreszinses einzubeziehen sind.

In § 6 Abs. 4 PAngV nicht aufgeführt werden hingegen Grundbuchkosten für die Bestellung oder Abtretung von Grundschulden. Diese Kosten sind – im Umkehrschluss – bei der Berechnung der Gesamtkosten des Kredits zu berücksichtigen, da sie nicht Teil der einzeln aufgelisteten Kosten sind, die bei der Berechnung außer Betracht gelassen werden können (so auch die Gesetzesbegründung, Drucksache 18/5922, 18. Wahlperiode 07.09.2015, Seite 132).

Zutreffend ist demnach eine differenzierende Betrachtungsweise. Wir beraten neben Kredit- und Finanzdienstleistungsinstituten auch Versicherungen. Bitte sprechen Sie uns zu allen Fragen sehr gerne jederzeit an.